Auf Eis gelegte Träume: Eigentümer und Käufer sehen sich dem Sturm auf dem britischen Immobilienmarkt gegenüber

Als der neue Schatzkanzler Kwasi Kwarteng sich nach der Abgabe seines „Mini“-Budgets im letzten Monat hinsetzte, hatte Mark Said Camilleri mehr als 6.000 Pfund gespart. Der Erstkäufer ist dabei, ein Haus mit drei Schlafzimmern in Burgess Hill, West Sussex, für 426.000 £ zu kaufen, und seine Stempelsteuerrechnung ist von 6.300 £ vor der Ankündigung auf 50 £ gesunken.

„Es handelt sich um einen Nachlassverkauf, der sich etwas hingezogen hat, sodass die Steuerersparnis für die Renovierung und Modernisierung des Hauses verwendet wird“, sagt Said Camilleri, 25, ein Software-Ingenieur. Es gelang ihm auch, vor dem 23. September, als die Kreditgeber begannen, die Zinssätze zu erhöhen, eine zweijährige Festhypothek zu einem Zinssatz von 3,38 Prozent abzuschließen.

Auf den ersten Blick scheint Said Camilleri einer der wenigen Profiteure des „Mini“-Budgets zu sein, in dem die Kanzlerin zwar eine Stempelsteuersenkung ankündigte, aber auch die Devisen- und Giltmärkte ins Trudeln brachte und in eine Notlage führte Intervention der Bank of England.

Doch auch er kann sich nicht ausruhen. Der Zinssatz, den er sich gesichert hat, ist höher als noch vor wenigen Monaten, und er macht sich Sorgen um die Zukunft. „Ich mache mir Sorgen darüber, wohin sich die Hauspreise entwickeln und wo die Zinssätze stehen könnten, wenn mein fester Vertrag in zwei Jahren ausläuft“, sagt er.

Die Hypothekenzinsen sind gestiegen, seit die Bank of England im Dezember letzten Jahres damit begann, den Leitzins anzuheben. Aber die letzten Wochen haben Turbulenzen auf dem Wohnungsmarkt ausgelöst, wobei die Kreditgeber Kreditprodukte schnell zurückgezogen und zu deutlich höheren Zinsen neu aufgelegt haben.

Wir haben mit Hausbesitzern, Hauskäufern und Mietern gesprochen, die in den Immobiliensturm geraten sind.

Finanzmanagerin Angie Fernandez und ihr Partner kauften ihr erstes Haus in Nuneaton, Warwickshire, vor fünf Jahren für 239.950 £ und sicherten sich einen Hypothekenzins von 1,5 Prozent und Rückzahlungen von 828 £ pro Monat. Sie haben in den letzten zwei Wochen eine Umschuldung vorgenommen, und der beste verfügbare Zinssatz, der mit der Sprive-Hypothekenverwaltungs-App gefunden wurde, betrug 3,73 Prozent, was bedeutet, dass ihre monatlichen Zahlungen um ein Drittel auf 1.104 £ gestiegen sind.

„Wir sind so schockiert über die Erhöhung“, sagt Fernandez, 32. „Ich bin mit meinem ersten Kind schwanger, aber ich muss bei allem sparen, um Wege zu finden, diese zusätzlichen 276 Pfund im Monat aufzufangen.“

Die Situation des Paares wird immer häufiger. Laut Neal Hudson, Immobilienanalyst und Gründer von BuiltPlace, kommen alle drei Monate etwa 300.000 Kreditnehmer an das Ende ihres festen Vertrags, eine Zahl, die im zweiten Quartal 2023 mit 375.000 ihren Höhepunkt erreichen wird. „Die meisten hatten weniger als 2 Prozent Cent Zinsen“, sagt er. „Der beste Kurs ist jetzt ungefähr doppelt so hoch und könnte bald verdreifacht werden. So crashen die Immobilienmärkte.“

Millionen von bestehenden Kreditnehmern haben bisher nur künstlich niedrige Zinsen gekannt – die Immobilienagentur Hamptons schätzt, dass Hausbesitzer unter 45 wahrscheinlich keine so hohen Hypothekenzinsen wie heute gesehen haben.

„Viele Käufer haben auch ihre Kreditaufnahmekapazität ausgeweitet, um auf die Immobilienleiter zu gelangen – insbesondere während des Covid-Preisbooms – und müssen nun zu viel höheren Zinsen umschulden, zu einer Zeit, in der die Lebensmittel-, Versorgungs- und Kraftstoffpreise ebenfalls deutlich gestiegen sind. “, sagt Adrian Anderson, Direktor des Hypothekenmaklers Anderson Harris.

Nach Angaben von Moneyfacts lag der durchschnittliche Zinssatz für zweijährige Festhypotheken am Mittwoch bei 6,07 Prozent, gegenüber 5,75 Prozent am Vortag und 4,74 Prozent am Tag der Steuerankündigung von Kwarteng – obwohl es Hoffnung gibt, dass die Kreditgeber damit beginnen werden bieten in den kommenden Wochen günstigere Angebote an.

Kaufinteressenten, die ihrem Hypothekengeschäft noch nicht zugestimmt haben, müssen mit deutlich höheren Rechnungen rechnen, als sie erwartet hatten. Guy Bradshaw, Geschäftsführer von UK Sotheby’s International Realty, veranlasste den Käufer einer 1,7 Millionen Pfund teuren Wohnung in Hampstead, die Einreichung eines Hypothekenantrags um eine Woche zu verzögern, was ihn am Ende zusätzliche 25.000 Pfund über die ursprüngliche Laufzeit des Darlehens kostete.

„Käufer überdenken fieberhaft ihre Summen, um zu sehen, ob sie sich höhere Kreditkosten leisten können, und es gibt große Bedenken, jetzt zu kaufen, wenn die Preise voraussichtlich sinken“, sagt Emma Fildes, Gründerin der Einkaufsagentur Brick Weaver. Analysten der Investmentbank Credit Suisse prognostizieren Hauspreisrückgänge von 10 bis 15 Prozent, das Beratungsunternehmen Capital Economics rechnet mit Rückgängen in ähnlicher Größenordnung.

Kreditgeber sind seit einiger Zeit vorsichtig mit schnell steigenden Immobilienwerten – die Immobilienkauffirma HBB Solutions schätzt, dass fast die Hälfte der Käufe in Großbritannien zwischen Januar 2020 und Januar dieses Jahres einer sogenannten Abwärtsbewertung unterzogen wurden, bei der der Hypothekengeber glaubt, dass eine Immobilie weniger wert ist als der vereinbarte Angebotspreis des Käufers. Es besteht nun die Befürchtung, dass die Abwärtsbewertungen weiter zunehmen könnten, was Immobilienverkäufe gefährden könnte.

„Ich habe aufgrund der Bieterkriege für Immobilien niedrigere Bewertungen gesehen“, sagt Sarah Dwight, eine Anwältin. Sie handelt derzeit für Käufer Nummer drei in einer Kette von sechs Immobilien, die in Birmingham verkauft werden, und das Haus an der Spitze der Kette wurde gerade um 30.000 Pfund abgewertet.

„Diese Kette besteht seit acht Monaten und wir mussten bereits neue Hypothekenangebote einholen“, erklärt Dwight. „Es gab so viel Panik, aufgepeitscht durch die Schlagzeilen, und innerhalb von 48 Stunden hatte ich zwei andere Käufer, die sich aus den Käufen zurückzogen, weil sie sich nicht mehr wohl fühlten und befürchteten, dass sie in einem negativen Eigenkapital enden würden.“

Etwa 40 Prozent der Immobilienverkäufe scheiterten vor Fertigstellung im dritten Quartal des Jahres, laut neuen Zahlen des Wohnungskaufunternehmens Quick Move Now. Von den Verkäufen, die zusammenbrachen, scheiterten 41 Prozent, weil die Käufer ihre Meinung geändert hatten, und weitere 24 Prozent scheiterten, weil der Käufer keine Hypothek bekam.

Der Buchhalter Aamir Ahmed, 33, und sein Bruder Zahid, 36, mussten ihre Wohneigentumsbestrebungen parken, nachdem das gewünschte Hypothekenprodukt zurückgezogen worden war. Sie möchten ihr erstes gemeinsames Haus kaufen, eines mit genügend Platz für ihre Familien – Aamir hat eine einjährige Tochter und Zahid hat zwei Jungen im Alter von 11 und 7 Jahren.

Sie fanden die perfekte Doppelhaushälfte in Surrey mit sechs Schlafzimmern und einem Garten, hatten ein Angebot von 750.000 Pfund angenommen und waren gerade dabei, einen Antrag auf eine zweijährige Festhypothek zu 3,89 Prozent einzureichen, als es um alles ging ein ruckelnder Halt.

„Unser Kreditgeber teilte uns mit, dass das Produkt, das wir zu sichern versuchten, aufgrund des „Mini“-Budgets nicht mehr verfügbar war“, sagt Aamir. „Wir sind immer noch verärgert über alles, was passiert ist, und haben unseren Kauf vorerst auf Eis gelegt und beobachten den Markt, bevor wir weitere Entscheidungen treffen.“

Erstkäufer wie die Ahmed-Brüder werden von steigenden Zinsen am stärksten betroffen sein, sagt Aneisha Beveridge, Forschungsleiterin bei Hamptons. „Die Inflation untergräbt nicht nur ihre Sparfähigkeit, sondern höhere Zinsen wirken sich auch darauf aus, wie viel sie sich leisten können, sich Kredite zu leisten.“

Die Träume mancher vom Eigenheim wurden um Jahre zurückgestellt. Die Produzentin Ollie Ireland, 26, hat in den letzten Jahren gespart, um eine Ein-Zimmer-Wohnung in London zu kaufen, wo sie aufgewachsen ist. „Doch das ist jetzt unbezahlbar und ich werde auf absehbare Zeit bei meinen Eltern leben müssen“, sagt sie.

Die Auswirkungen von Zinserhöhungen auf das, was Sie sich leisten können, sind erheblich. Eine Analyse von Richard Donnell, Research Director bei Zoopla, zeigt, dass bei einem Anstieg der Hypothekenzinsen von 2 Prozent auf 5 Prozent der Betrag, den ein Käufer bei gleichbleibenden monatlichen Hypothekenzahlungen leihen kann, um 28 Prozent sinkt. Steigen die Zinsen auf 6 Prozent, sinkt ihre Kaufkraft um 35 Prozent.

Dies bedeutet, dass viele Menschen weiterhin im privaten Mietsektor festsitzen werden, der ebenfalls zu kämpfen hat, da ein Mangel an Lagerbeständen die Preise in die Höhe getrieben und die Sicherung eines Eigenheims hart umkämpft hat. Die Wohnungsbauorganisation Shelter sagt, dass die Miete von 1,1 Millionen Privatmietern allein im vergangenen Monat erhöht wurde.

Am oberen Ende des Marktes sagte die Immobilienagentur Savills, dass das Mietwachstum im erstklassigen London im Jahr bis September 14 Prozent erreichte, das höchste Wachstum seit der Einführung des Index der Immobilienagentur im Jahr 1979.

In ganz Großbritannien wurden im August durchschnittlich 141 neue Bewerber für jede Filiale der Vermietungsagentur registriert, ein neuer Höchststand, so der Handelsverband Propertymark, der auch sagt, dass 77 Prozent der Mitgliedsmakler monatliche Mietpreiserhöhungen meldeten.

James Hathaway, Leiter des Büros in Reading bei der Immobilienagentur Winkworth, nennt ein Beispiel: Im September 2021 wurde ein Reihenhaus mit drei Schlafzimmern, weniger als 10 Gehminuten vom Stadtzentrum entfernt, für 1.500 Pfund pro Monat vermietet. Es kam diesen September für 1.600 £ pro Monat wieder auf den Markt und erhielt innerhalb einer Woche fünf Angebote, eines von Mietern, die bereit waren, 2.000 £ pro Monat zu zahlen. „Das lag daran, dass sie andere Grundstücke verloren hatten und entschlossen waren, das Haus zu sichern“, sagt Hathaway.

Diejenigen mit Eigentumswohnungen, die den Kauf eines Anteils einer Immobilie und die Zahlung der Miete für den Rest beinhalten, werden von einem doppelten Schlag getroffen. „Viele Miteigentümer machen sich nicht nur Sorgen um ihre Hypotheken, sondern auch um jährliche Mietzinsüberprüfungen“, sagt Sue Phillips, Gründerin der unabhängigen Informationsplattform Shared Ownership Resources.

Wohnungsanbieter können die Wohneigentumsmieten jährlich über die Inflation erhöhen – Einzelhandelspreisindex (RPI) plus 0,5 Prozent. Es gibt keine Obergrenze für die Erhöhung der Nebenkosten und Eigentümer haften zu 100 Prozent für Reparaturen und Wartung, unabhängig von der Höhe ihres Anteils. „Geteilte Eigentümer führen eine Erschwinglichkeitsprüfung durch und sind verpflichtet, den maximalen anfänglichen prozentualen Anteil zu erwerben, den sie sich leisten können“, fügt Phillips hinzu. “Also gibt es standardmäßig wenig Spielraum für eine Erhöhung der gesamten Wohnkosten.”

Rebecca (Name geändert) versteht das nur zu gut. Der Wirtschaftsprüfer kaufte im Januar 2020 eine Eigentumswohnung in Huddersfield, die anschließend eine Umfrage zur Außenwandverkleidung (EWS1) nicht bestanden hat. Rebecca musste für neue Feuermelder bezahlen und wartet darauf, dass der ursprüngliche Entwickler die Sanierungsarbeiten durchführt.

Ihr dreijähriger Festhypothekenvertrag läuft im Januar aus und sie muss monatlich über 400 Pfund mehr zahlen. „Ich kann die Wohnung nicht verkaufen, da die Käufer keine Hypothek darauf aufnehmen können. Wenn es also zu einem Stadium kommt, in dem ich mir die Rückzahlungen nicht mehr leisten kann, müsste ich einen Barverkauf in Betracht ziehen, bei dem ich einen erheblichen Gewinn erleide auf den Wert der Immobilie, oder ich gehe bankrott“, sagt Rebecca. „Es ist schrecklich und hat erhebliche Auswirkungen auf meine geistige Gesundheit.“

Es könnte jedoch einige Gewinner aus dem Sturm geben, insbesondere US-Dollar-Käufer. Während der Dollar seit Anfang des Jahres stärker wurde, bedeutete der kurze Rückgang des Pfund Sterling auf ein Allzeittief letzte Woche, dass Käufer, die bereit waren, im Zentrum von London einzukaufen, einen zusätzlichen Rabatt erhielten, berichten Makler.

James Hyman, Leiter der Wohnungsabteilung der Immobilienagentur Cluttons, sagt, ein amerikanischer Käufer habe sich kürzlich entschieden, eine Wohnung im Regent’s Park für 2,5 Millionen Pfund zu kaufen. „Er hat sich das vor einiger Zeit angesehen und macht jetzt weiter, nur weil der Wechselkurs zu gut ist, um es nicht zu tun“, sagt Hyman.

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